Abordaremos este post de uma forma bastante singela para uma melhor compreensão de todos. Começando por dizer que um contrato faz lei entre as partes. Ou seja, tudo aquilo que for acordado, verbalmente ou por escrito, desde que lícito e não abusivo, precisa ser respeitado, sob pena de incorrer em infração ou rescisão contratual.
No caso específico da locação, temos a Lei nº 8.245/91, a chamada Lei de Inquilinato, que prevê uma gama de relações negociais, com a finalidade de garantir equilíbrio e evitar abusos nos contratos locatícios, prevendo inclusive alguns termos obrigatórios.
São eles: a identificação do locador, do locatário e do próprio imóvel; o valor do aluguel; a data de vencimento, forma e local dos pagamentos; o índice e periodicidade do reajuste; garantia apresentada (fiador, seguro fiança, caução ou quotas de fundo de investimento); obrigações de pagamento do inquilino (IPTU, condomínio, água, luz, etc.); o tipo de uso do imóvel; a duração do contrato; o termo de vistoria; e a multa rescisória.
Além dessas cláusulas ditas essenciais, podem ser incluídos termos que garantam e assegurem o melhor negócio para ambas as partes, levando em consideração a particularidade de cada envolvido, principalmente no que se refere às garantias, multas e ao termo de devolução do imóvel, questões fundamentais para a solidez de um contrato. Falaremos mais um pouco dessas questões:
Das Garantias
A Lei do Inquilinato, em seu artigo 37, descreve as quatro modalidades de garantia que podem ser previstas no contrato em caso de inadimplência. São elas:
A caução: o inquilino deposita um valor antecipado, que será devolvido pelo locador no fim do contrato. O valor máximo da caução nunca deve exceder o equivalente a três alugueis. É a garantia mais fácil de aplicar, porém sua eficácia é limitada;
O fiador: o locatário indica uma ou mais pessoas a quem o locador possa cobrar a dívida em caso de atrasos ou inadimplência. Em geral, exige-se que o fiador tenha imóveis em seu nome ou ao menos renda superior ao valor do aluguel. É a modalidade mais utilizada, porém a dificuldade maior está em encontrar uma terceira pessoa que assuma a responsabilidade do pagamento do aluguel de forma conjunta com o locatário;
O seguro-fiança: uma alternativa parecida com a da fiança comum, com a diferença que o papel do fiador passa a ser exercido por uma pessoa jurídica, como a imobiliária ou uma instituição financeira. É interessante quando o locatário não tem recursos suficientes para a caução e também não pode indicar um fiador. Porém seu custo final tende a ser o mais elevado;
A cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento: trata-se de uma modalidade relativamente nova, introduzida pela Lei 11.196/2005, seguindo um modelo muito utilizado em países como os Estados Unidos. No caso do locatário ser detentor de cotas de determinados fundos de investimentos, elas podem servir de garantia ao contrato de locação. O diferencial desta modalidade é que os recursos tendem a render mais que a caução e, ao contrário desta, ficam numa conta em nome do locatário.
Aqui é importante ressaltar que as garantias não podem ser cumulativas, ou seja, o contrato só pode prever uma dessas garantias, sob pena de nulidade e contravenção penal.
Das Multas
Outra questão relevante são as multas. Para que não haja controvérsia, as penalidades que as envolvam devem estar expressas e bem esclarecidas, tais como o valor que o locatário deve pagar se atrasar os pagamentos dos alugueis ou caso desocupe o imóvel antes do previsto.
De acordo com a lei, a multa por rescisão antecipada deve ser de três aluguéis. No entanto, o contrato pode prever regras específicas, como a dispensa da multa depois de um ano de contrato e em ocasiões extraordinárias, como a transferência profissional compulsiva do inquilino. Em todos os casos, é necessário um aviso prévio de 30 dias.
Das Despesas
A responsabilidade do locatário não se resume em pagar apenas o aluguel. Em geral, nos contratos de locação com condomínios, se determina que caiba ao inquilino o pagamento da taxa condominial, além do IPTU e despesas de consumo, como as contas de luz, água e gás, entre outras. Inclusive a falta de pagamento pode ensejar em uma ação de despejo, conforme prevê o artigo 9, inciso III, da referida Lei.
Entretanto, algumas taxas também podem ser de responsabilidade do locador, como as relativas à conservação do prédio ou a taxa de incêndio cobrada por algumas prefeituras. O importante é que as divisões de todas as responsabilidades de pagamentos de despesas sejam discriminadas no contrato, para que assim não restem dúvidas e se evite conflitos.
Da devolução do imóvel
É importante deixar claras as condições de devolução do imóvel (é bastante comum a exigência de que o inquilino pinte o imóvel antes de entregar as chaves), se o locatário pode realizar benfeitorias (úteis, necessárias ou voluptuárias), e quem deve arcar com as despesas. Em geral, os contratos preveem que obras emergenciais no imóvel alugado são de responsabilidade do proprietário e quaisquer mudanças meramente estéticas (caso permitidas) promovidas pelo locatário devem ser desfeitas ao fim do contrato.
Conclusão
Um contrato bem elaborado deve ser personalizado, ou seja, confeccionado especificamente para cada caso, pois as partes têm suas particularidades e necessidades diferentes. Assim, para garantir segurança e confiabilidade do negócio, procure sempre a ajuda de um advogado especializado, que saberá identificar cada especificidade e definir a melhor forma de tratá-las.
