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COVID-19: contratos de locação serão suspensos?

Elaine Rodrigues Koller, advogada



Novo Projeto de Lei prevê a flexibilização dos pagamentos de aluguéis


Quebra de contrato

Em meio ao caos social trazido pelo coronavírus, o Governo Federal, assim como o Legislativo e o próprio Judiciário, vêm implantando medidas de urgência para tentar amenizar a crise. A mais nova é o Projeto de Lei nº 1.179/2020, apresentado pelo senador Antonio Anastasia (PSD-MG) no dia 31 de março de 2020, que teve apoio incondicional do Ministro do Supremo Tribunal Federal Dias Toffoli.

Trata-se de um Projeto de Lei de “suspensão contratual” por todo o período previsto da crise, considerado de 20 de marco até 20 de outubro deste ano, entre as relações privadas, as quais teriam que ser alteradas ou até interrompidas, evitando assim discussões por vias judiciais.

Esse projeto, além de alterar artigos Código Civil, especificamente na parte de contratos, vai implicar em alterações significativas na Lei de Inquilinato e no Código de Defesa do Consumidor. Por ora iremos abordar o que a nova Lei deverá impactar nos contratos de locação.

Congresso Nacional

O Projeto de Lei permite aos inquilinos que tiveram redução de jornada, redução salarial ou demissão, suspenderem total ou parcialmente o pagamento de aluguéis até o final de outubro, podendo o saldo devedor ser parcelado a partir de novembro até a quitação, em março de 2021 (no momento da publicação deste artigo havia rumores de que teria sido retirada do projeto a suspensão total do pagamento do aluguel).

Para que haja a suspensão ou o pagamento parcial desses valores, bastaria uma comunicação formal ao locatário. O projeto propõe também que nesse período não poderão ser propostas ações de despejo. E o proprietário só poderá pedir a desocupação para uso próprio, conforme previstos no art. 47, incisos I, II, III e IV da Lei nº 8.245/91.

Diante de complexidade da situação fica difícil dizer se essa é uma decisão acertada e que realmente irá trazer segurança jurídica para as relações contratuais da área imobiliária. A priori, observa-se que o intuito principal da proposta é resguardar o judiciário de ações judiciais futuras, uma vez que o Código Civil já dispõe de institutos que preveem esse tipo de situação, não havendo, portanto, a necessidade de uma lei específica.

Revisão de contrato de locação

Em caso de revisão ou resolução de contratos, sempre que as circunstâncias que envolveram a sua formação não forem as mesmas do momento da execução da obrigação contratual, de modo a onerar excessivamente ou prejudicando uma parte em detrimento da outra, caberá a aplicação da Teoria da Imprevisão, prevista nos artigos 478 e 317 do CC.

É notória a necessidade de resolução ou revisão de contratos pela ocorrência da pandemia, já que afeta o seu equilíbrio econômico-financeiro, de modo a causar graves danos a uma parte e gerar vantagens à contraparte, sendo necessária, portanto, a aplicação da Teoria da Imprevisão, que a meu ver dispensaria a atuação intervencionista do Estado, aviltando vários princípios da Teoria Geral dos Contratos.

Por outro lado, é fato que existem pessoas que não têm empatia. Para estes, pouco importa o impacto financeiro negativo que os demais vêm sofrendo, eles só conseguiriam uma revisão contratual por vias judiciais. Porém, da forma como está sendo colocada, a exceção vira regra e isso pode ter um impacto negativo para as imobiliárias e pessoas que vivem de rendas de aluguel, que não terão opção de negociar.

Renegociação de contrato de locação

Lembrando que é apenas um Projeto de Lei e que ainda precisa ser votado para ter validade jurídica, mas ao que tudo indica, até pelo apoio do Ministro Toffoli, esta será a nossa nova realidade até outubro de 2020.

Acredito que a palavra de ordem nesse momento seja o bom senso, e que os contratos devam ser revistos de maneira pontual, buscando soluções intermediárias e razoáveis, pautadas pela equidade e pela boa razão. Pois só assim permanecemos unidos em prol de uma solução ante uma crise que aflige a todos, criando uma sociedade ainda melhor.


Anoitecer em Balneário Camboriú-SC


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