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Regularização de imóveis por meio de usucapião

Atualizado: 13 de jul. de 2018

Elaine Rodrigues Koller, advogada


Registro de imóvel

Todos sabemos que o caminho tradicional para a aquisição de um imóvel é a compra. Pode ser à vista, financiada, por consórcio, leilão, etc. Mas há outros meios menos usuais que, dada a sua importância, não devem ser esquecidos. Um deles é a aquisição pelo tempo de posse, chamada usucapião. A legislação brasileira prevê que o lapso temporal pode variar de 2 a 15 anos, além do cumprimento de outros requisitos, como veremos a seguir.


Mas afinal o que é usucapião? É uma ferramenta jurídica de regulamentação da propriedade de bens imóveis ou móveis. Tratando-se especificamente de bens imóveis, podemos classificá-la em: usucapião ordinária, extraordinária ou especial, sendo esta última dividida em urbana e rural.


Contrato de compra e venda

1- Usucapião ordinária

Pode ser requerida quando o possuidor detém um justo título, ou seja, um documento ou contrato que comprove a compra, tendo também a posse do imóvel por período ininterrupto de 10 anos. Este prazo pode ser reduzido para cinco anos quando, por algum motivo, a matrícula existente foi cancelada no registro de imóveis, desde que o possuidor resida no imóvel ou tenha nele realizado investimentos de interesse social e econômico. A usucapião ordinária é muitas vezes utilizada para regularizar uma propriedade em que existe contrato de compra e venda, mas não o registro no ofício de imóveis.


2- Usucapião extraordinária

A usucapião extraordinária pode ocorrer quando o possuidor, independentemente de haver um documento de posse, permanece no imóvel por um período mínimo de 15 anos. Caso use o imóvel como moradia ou nele tenha realizado obras ou serviços de caráter produtivo, o prazo mínimo é reduzido para 10 anos.


Registro de imóvel

3- Usucapião especial

A usucapião constitucional ou especial urbana caracteriza-se quando o possuidor utiliza o imóvel urbano de até 250 m² para sua moradia ou de sua família, por um período ininterrupto de cinco anos, desde que não seja proprietário de nenhum outro imóvel. O mesmo vale para propriedade rural não superior a 50 hectares, desde que a tenha tornado produtiva por meio do seu trabalho ou o de sua família, tendo nela a sua moradia. Neste caso não pode ser e nem ter sido anteriormente proprietário de outro imóvel.


4- Usucapião especial urbana por abandono do lar

Pode ser requerida sobre imóvel urbano de até 250 m², quando em caso de separação, em que um dos cônjuges abandona o lar e o outro fica no imóvel. É necessária permanência por dois anos, ininterruptamente e sem oposição. Neste caso, aquele que exerceu a posse do imóvel terá o direito definitivo sobre ele.


Assinatura de contrato

5- Usucapião especial urbana coletiva

Caso o imóvel seja ocupado por mais de uma família, pode ser requerida a usucapião coletiva. A área urbana deve ter mais de 250 m², ocupada por população de baixa renda que faça do imóvel como sua moradia e não tenha outros imóveis. A posse precisa ser mansa e pacifica por um período mínimo de 5 anos. Neste caso a escritura será coletiva, não sendo possível a identificação da área ocupada por cada possuidor.


Em qualquer um dos casos acima pode ser somado o tempo de posse do possuidor atual e dos seus antecessores (ascendentes), desde que não tenha havido interrupção. Ainda, os imóveis públicos não são suscetíveis à usucapião.


Como ingressar com ação de usucapião?

Atualmente, para ingressar com a usucapião se pode utilizar tanto a via judicial quanto a extrajudicial. Em ambos os casos o processo requer a contratação de um advogado. A via extrajudicial costuma ser mais simples e rápida, realizada diretamente em cartório. O que vai determinar o caminho judicial ou extrajudicial é a maior ou menor disponibilidade de documentação ou testemunhas que possam comprovar o enquadramento em uma das classificações apresentadas.

Orla de Balneário Camboriú
Orla de Balneário Camboriú-SC

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